В Ашдоде принято решение внедрить так называемую «альтернативу Шакед» — новый механизм городской реновации, который пришёл на смену программе ТАМА 38. Он призван дать возможность обновлять старые жилые здания как путём их сноса и строительства новых домов, так и посредством укрепления существующих зданий и увеличения площади застройки.
Для Ашдода, где наряду с новыми районами существует значительное количество старой жилой застройки, это решение может открыть дополнительные возможности для домов, которые до сих пор не смогли войти в крупные проекты «пинуй-бинуй». В отличие от масштабных проектов реновации, которые обычно требуют объединения нескольких домов и создания большого комплекса, «альтернатива Шакед» позволяет при определённых условиях продвигать обновление даже одного отдельно стоящего здания.
Особенно важным новый механизм может оказаться для владельцев квартир в старых домах, нуждающихся в укреплении, повышении уровня защиты и модернизации. При этом решение не означает автоматического разрешения на реновацию: каждый проект должен будет соответствовать требованиям законодательства, городской градостроительной политике, а также пройти необходимые планировочные и экономические проверки.
Что такое «альтернатива Шакед»
Этот механизм появился после завершения действия программы ТАМА 38. Его задача — сохранить возможность обновления отдельных жилых зданий, но проводить такие проекты в рамках более широкого и упорядоченного градостроительного планирования.
Местные комиссии могут продвигать программы обновления зданий, нуждающихся в укреплении против землетрясений. В случае сноса старого дома и строительства нового закон позволяет предоставить дополнительные права на застройку — при определённых условиях до 400% от существующей площади. Если речь идёт об укреплении уже существующего здания, объём дополнительной застройки может достигать 200%.
Цель заключается в том, чтобы сделать такие проекты экономически привлекательными для застройщиков: старый дом можно будет снести и построить вместо него новый либо, когда это возможно, укрепить и расширить существующее здание.
Не только новые квартиры, но и развитие всего района
Одной из основных претензий к ТАМА 38 было то, что программа фактически рассматривала каждый дом отдельно. Старое здание становилось больше, в нём появлялись дополнительные квартиры и новые жильцы, однако дороги, школы, общественный транспорт, парковки и муниципальная инфраструктура далеко не всегда развивались одновременно с ним.
«Альтернатива Шакед» призвана учитывать и эту проблему. Законодательство позволяет при разработке проектов предусматривать решения для общественных нужд, поскольку городское обновление не должно ограничиваться только самим жилым домом.
При увеличении численности населения необходимо учитывать нагрузку на общественные пространства и муниципальные службы, которыми пользуются как новые, так и уже проживающие в районе жители.
Для Ашдода это особенно актуально, поскольку ряд старых районов города проектировался десятилетия назад — в совершенно иных градостроительных условиях.
Возможность обновить даже один дом
В последние годы Ашдод активно продвигает крупные проекты городской реновации и «пинуй-бинуй». Однако далеко не каждый старый дом находится внутри подходящего для такого проекта комплекса, а в некоторых районах невозможно объединить сразу большое количество зданий.
Именно здесь «альтернатива Шакед» может стать важным дополнительным инструментом.
Вместо ожидания, пока жители нескольких домов объединятся для реализации крупного проекта, при соблюдении необходимых условий можно будет продвигать реновацию отдельного здания. Для жильцов старых домов это означает, что на повестку вновь могут вернуться объекты, для которых раньше не удавалось найти реальный путь обновления.
Защищённые комнаты, доступность и новые стандарты строительства
Для владельцев квартир преимущества возможной реновации не ограничиваются только увеличением количества жилья.
При варианте со сносом и новым строительством старое здание заменяется современным домом, возведённым в соответствии с действующими строительными нормами.
Для жильцов такой проект может означать существенное повышение уровня защищённости и безопасности, улучшение доступности здания для людей с ограниченными возможностями и общего качества проживания — в зависимости от утверждённого проекта.
Для Ашдода вопрос защищённости имеет особое значение. В городе остаётся немало старых жилых домов, построенных в период, когда защищённая комната — МАМАД — ещё не являлась стандартным обязательным элементом квартир.
Поэтому обновление таких зданий может иметь не только градостроительное, но и важное практическое значение для безопасности жителей.
Процедуру получения разрешения хотят ускорить
Одно из важных нововведений «альтернативы Шакед» касается непосредственно процесса согласования строительства.
Механизм позволяет начать продвижение заявки на разрешение на строительство уже на этапе подачи градостроительного плана на утверждение. Раньше зачастую необходимо было дождаться полного завершения процедуры утверждения плана и только затем начинать отдельный процесс получения разрешения.
Новый порядок позволяет вести эти процессы параллельно и тем самым сократить время от планирования проекта до начала его реализации.
В сфере городской реновации, где согласования могут продолжаться годами, такое сокращение сроков способно существенно повлиять как на экономическую целесообразность проекта, так и на его шансы перейти от планов непосредственно к строительству.
Больше полномочий — и больше ответственности у муниципалитета
Ещё одно существенное отличие от ТАМА 38 заключается в роли местных органов власти.
«Альтернатива Шакед» расширяет полномочия местной комиссии по планированию и строительству, позволяя рассматривать проекты реновации как часть общей градостроительной политики, а не исключительно как изменение конкретного земельного участка.
С одной стороны, это предоставляет муниципалитету больше гибкости и новых инструментов для обновления старых районов. С другой — увеличивает его ответственность.
Значительное увеличение количества квартир требует одновременно учитывать состояние дорог, парковок, образовательных учреждений, общественных территорий, городской инфраструктуры, транспорта и качество жизни уже проживающих в районе жителей.
Решение города — только первый этап
При этом важно понимать: внедрение «альтернативы Шакед» не означает, что теперь любой старый дом в Ашдоде автоматически сможет пройти реновацию.
Реализация каждого конкретного проекта будет зависеть от характеристик здания и земельного участка, действующих градостроительных правил, политики муниципалитета, объёма прав на дополнительное строительство, возможных планировочных ограничений, экономической целесообразности и процедуры утверждения конкретного проекта.
Теперь главным вопросом для владельцев квартир и застройщиков станет то, каким образом Ашдод переведёт новый инструмент из законодательной и планировочной плоскости в практическую политику и какие именно дома и улицы смогут воспользоваться новой возможностью.
Для города, где реновация старых районов уже стала одним из ключевых направлений будущего развития, «альтернатива Шакед» добавляет ещё один существенный инструмент. Наряду с крупными комплексами «пинуй-бинуй» появляется возможность заниматься и отдельно стоящими зданиями там, где масштабная реновация целого квартала невозможна или нецелесообразна.
Если новый механизм будет реализован правильно и удастся сохранить баланс между экономической привлекательностью проектов, интересами жителей и возможностями городской инфраструктуры, это решение может стать не просто очередным изменением градостроительных правил, а началом нового этапа обновления старой жилой застройки Ашдода.